英国租客权益法（Renters' Rights Act）房东必做清单
《租客权益法》（Renters' Rights Act 2025）于 2025 年 10 月 27 日获御准，主要的租约改革在 2026 年 5 月 1 日生效。以下按“已生效”和“即将到来”整理房东要做的事，每一项都附官方出处。
本页是一般信息，并非法律意见。涉及收房或审裁处的事，请核对官方指引或咨询律师。
一、已经生效（2026 年 5 月 1 日起）
| 改变 | 房东要做什么 |
|---|---|
| Section 21 废除（no-fault eviction） | 不能再用 s21 收房。2026 年 5 月 1 日前已送达的 s21 通知，起诉期限是 2026 年 7 月 31 日，现已过期，不能再用。现在收房要用 Section 8 并提出法定理由（ground）。见收房程序。 |
| 所有租约变成定期租约（assured periodic tenancy） | 不再有 6 个月或 12 个月的固定年期。租客可以提前 2 个月通知退租。 |
| 现有租客的 Information Sheet | 2026 年 5 月 1 日前已有书面租约的，须在 2026 年 5 月 31 日前把政府的《The Renters' Rights Act Information Sheet 2026》交给租客。如果还没给，应尽快补上。口头租约另有要求，请看 GOV.UK。 |
| 新租约须有书面条款 | 2026 年 5 月 1 日后开始的租约，要以书面列明政府规定的资料（written statement）。 |
| 加租每年一次 | 只能用 Section 13 通知（Form 4A），至少提前 2 个月，12 个月内只可加一次。租客可向 First-tier Tribunal 申请裁定。 |
| 禁止租金竞价 | 不可以邀请或接受高于广告价的出价。 |
| 预付租金上限 | 签约后最多只可要求 1 个月租金（租期短于一个月的，为 28 天租金）。 |
| 欠租收房门槛提高 | 强制理由 Ground 8：月付的欠满 3 个月（周付的 13 周），通知期至少 4 周。见Ground 8 欠租收房。 |
| 卖房或自住收回 | Ground 1A（出售）、Ground 1（自住）须提前 4 个月通知，租约头 12 个月内不能用。 |
| 宠物请求 | 租客可以要求养宠物，房东要在法定期限内书面答复，不能无理拒绝。 |
| 禁止歧视 | 不能因为租客领取福利或有小孩而拒租。 |
二、罚款和退租令
- 民事罚款：初次或轻微违规最高 £7,000；严重、持续或重复违规最高 £40,000。
- 退租令（Rent Repayment Order）：最高可判退 24 个月租金（以前是 12 个月）。
三、即将到来
| 事项 | 时间 | 状态 |
|---|---|---|
| 房东数据库（Register your rental property），每套每年 £65 | 2026 年 12 月 15 日起按地区分批开放，伦敦为 2027 年 7 月 15 日至 10 月 14 日 | 政府已公布。见数据库登记 |
| 私人房东申诉专员（Landlord Ombudsman） | 政府路线图预计 2028 年 | 须先有数据库 |
| Awaab's Law 延伸到私人出租 | 未有官方日期 | 须另订条例 |
| 出租房产 EPC 须达 C 级 | 政府目标为 2030 年 10 月 1 日 | 条例尚未生效；目前最低要求为 E 级 |
四、房东自查清单
- 找出 2026 年 5 月 1 日前开始的每一份租约，确认 Information Sheet 已经交给租客，并保留送达记录。
- 新租约用新的书面条款，不要再写固定年期或 break clause。
- 要加租的话，用 Form 4A，算好生效日期（至少 2 个月后），一年一次。
- 检查房产是否在议会的牌照范围内：邮编体检。
- 准备数据库要用的证书：燃气安全证书、电力安全报告（EICR）、EPC、牌照号码。
- 确认押金已在 30 天内存入政府认可的押金保障计划，并已把法定资料（prescribed information）交给租客。
也可以用我们的合规体检，答几道题就列出你还缺什么。英文详细版：Renters' Rights Act landlord checklist。
常见问题
新法是不是租金管制？
不是。房东仍可按市场租金加租，但每年只能加一次，必须用 Section 13 通知（Form 4A），并至少提前 2 个月。租客如果认为高于市价，可以向 First-tier Tribunal 申请裁定。
旧的定期租约（AST）还有效吗？
2026 年 5 月 1 日起，现有的 assured shorthold tenancy 自动变成定期租约（assured periodic tenancy），不再有固定年期。你不用重新签约，但要把政府的 Information Sheet 交给租客。
租客现在可以提早多久通知退租？
租客可以随时以至少 2 个月的通知结束租约。
房东想卖房或自住，可以收回吗？
可以用 Section 8 的 Ground 1A（出售）或 Ground 1（自住或家人入住），但要提前 4 个月通知，而且租约开始后头 12 个月内不能用。
需要帮忙？
我们可以代拟 Form 4A 加租通知、准备数据库登记资料，收费固定，见收费。
资料来源
- Guide to the Renters’ Rights Act (GOV.UK)
- The Renters’ Rights Act Information Sheet 2026 (GOV.UK PDF)
- Renters’ Rights Act 2025 (legislation.gov.uk)
- Housing Hub: Renting is changing (MHCLG)
- House of Commons Library: Renters’ Rights Act 2025 (CBP-10669)
最后核对：2026 年 9 月 28 日