英国租霸怎么办：Section 21 废除后怎样收回房子
2026 年 5 月 1 日起，英格兰房东不能再用 Section 21“无理由”收房。不论是租霸欠租不交、租客违约，还是房东要卖房或自住，都要用 Section 8 通知，列明法定理由（ground），再经法院。
本页是一般信息，并非法律意见。收房程序出错可能要重头再来，重要步骤前请核对 GOV.UK 或咨询律师。
常用的收房理由
| 理由 | 情况 | 要点 |
|---|---|---|
| Ground 8（强制） | 严重欠租 | 月付欠满 3 个月（周付 13 周），送达通知时和开庭时都要达标；通知期至少 4 周。详见Ground 8 欠租收房 |
| Ground 10、11（酌情） | 有欠租、经常迟交 | 法院会考虑是否合理 |
| Ground 1A（强制） | 房东要出售房产 | 通知期 4 个月；租约头 12 个月内不能用；由送达通知起至通知期满后 12 个月内，不得再出租或刊登出租 |
| Ground 1（强制） | 房东或家人要入住 | 同上：4 个月通知、头 12 个月不能用 |
理由还有很多，各有不同的通知期和条件，完整清单见英文的 Section 8 grounds 和 GOV.UK 的 Form 3A 指引。
收房五步
- 先检查合规：押金是否已保障并给了法定资料，燃气安全证书、EPC 是否已给租客。这些问题可能令某些理由不能用。
- 送达 Form 3A：用官方表格，理由文字照抄法定原文，计好通知期，保留送达证明。
- 起诉：通知期满后向郡法院申请。只追租金的可用在线 PCOL，其他用纸质 N5 和 N119。法院费 £415。
- 开庭：每一宗 Section 8 案都要开庭，租客有机会答辩。
- 法警：收房令生效后租客仍不走，申请法警执行令（N325，£152），由法院法警执行。
要等多久
| 阶段 | 私人房东中位时间（司法部 2026 Q2） |
|---|---|
| 起诉 → 收房令 | 8 周 |
| 法警令 → 实际收房 | 8.7 周 |
| 起诉 → 法警收房（全程） | 24.6 周 |
各法院快慢不同。用邮编体检可看到你的房产归哪个法院；英文的各法院收房数据有更多细节。
千万不要做的事
- 没有法院命令就换锁、搬走租客物品、断水断电。
- 用不断上门或恐吓的方式逼租客走。
- 把旧的 Form 3 或 Section 21 表格改一改再用。
这些都可能构成非法驱逐或骚扰，后果比欠租更严重。英文详情：Illegal eviction risks。
常见问题
Section 21 还可以用吗？
不可以。Section 21 在 2026 年 5 月 1 日废除。之前已送达的 s21 通知，起诉期限最迟是 2026 年 7 月 31 日，已经过了。
租霸不交租又不走，可以自己换锁吗？
不可以。没有法院收房令和法警执行，自行换锁、断水断电或骚扰租客，可能构成非法驱逐（illegal eviction），属刑事罪行。
整个收房要多久？
按司法部 2026 Q2 数据，私人房东由起诉到法警收房的中位时间是 24.6 周。这还未计算欠租累积和通知期。
我们可以帮什么
我们只做通知阶段：按你选定的理由代拟 Form 3A、计算通知期、说明如何送达，收费 £119。起诉、出庭和法警程序要由你本人或律师处理；如你需要，我们可以转介受 SRA 监管的律师，我们可能收取转介费，转介前会先告知。见收费。
资料来源
- Evicting tenants in England (GOV.UK)
- Guide to the Renters’ Rights Act (GOV.UK)
- Housing Act 1988, Schedule 2
- Assured tenancy forms (GOV.UK)
- Mortgage and landlord possession statistics (MoJ)
- Civil court fees EX50 (HMCTS)
- Protection from Eviction Act 1977
最后核对：2026 年 9 月 28 日