英國收樓程序：Section 21 廢除後怎樣收回物業
2026 年 5 月 1 日起，英格蘭業主不能再用 Section 21「無理由」收樓。不論是租霸欠租、租客違約，還是業主要賣樓或自住，都要用 Section 8 通知，列明法定理由（ground），再經法院。
本頁是一般資訊，並非法律意見。收樓程序出錯可能要重頭再來，重要步驟前請核對 GOV.UK 或諮詢律師。
常用的收樓理由
| 理由 | 情況 | 要點 |
|---|---|---|
| Ground 8（強制） | 嚴重欠租 | 月付欠滿 3 個月（週付 13 週），送達通知時和開庭時都要達標；通知期至少 4 星期。詳見Ground 8 欠租收樓 |
| Ground 10、11（酌情） | 有欠租、經常遲交 | 法院會考慮是否合理 |
| Ground 1A（強制） | 業主要出售物業 | 通知期 4 個月；租約頭 12 個月內不能用；由送達通知起至通知期滿後 12 個月內，不得再出租或刊登出租 |
| Ground 1（強制） | 業主或家人要入住 | 同上：4 個月通知、頭 12 個月不能用 |
理由還有很多，各有不同的通知期和條件，完整清單見英文的 Section 8 grounds 和 GOV.UK 的 Form 3A 指引。
收樓五步
- 先檢查合規：按金是否已保障並給了法定資料，燃氣安全證書、EPC 是否已給租客。這些問題可能令某些理由不能用。
- 送達 Form 3A：用官方表格，理由文字照抄法定原文，計好通知期，保留送達證明。
- 入稟：通知期滿後向郡法院申請。只追租金的可用網上 PCOL，其他用紙本 N5 和 N119。法院費 £415。
- 開庭：每一宗 Section 8 案都要開庭，租客有機會答辯。
- 法警：收樓令生效後租客仍不走，申請法警執行令（N325，£152），由法院法警執行。
要等多久
| 階段 | 私人業主中位時間（司法部 2026 Q2） |
|---|---|
| 入稟 → 收樓令 | 8 週 |
| 法警令 → 實際收樓 | 8.7 週 |
| 入稟 → 法警收樓（全程） | 24.6 週 |
各法院快慢不同。用郵編體檢可看到你的物業歸哪個法院；英文的各法院收樓數據有更多細節。
千萬不要做的事
- 沒有法院命令就換鎖、搬走租客物品、斷水斷電。
- 用不斷上門或恐嚇的方式逼租客走。
- 把舊的 Form 3 或 Section 21 表格改一改再用。
這些都可能構成非法驅逐或騷擾，後果比欠租更嚴重。英文詳情：Illegal eviction risks。
常見問題
Section 21 還可以用嗎？
不可以。Section 21 在 2026 年 5 月 1 日廢除。之前已送達的 s21 通知，入稟期限最遲是 2026 年 7 月 31 日，已經過了。
租霸不交租又不走，可以自己換鎖嗎？
不可以。沒有法院收樓令和法警執行，自行換鎖、斷水斷電或騷擾租客，可能構成非法驅逐（illegal eviction），屬刑事罪行。
整個收樓要多久？
按司法部 2026 Q2 數據，私人業主由入稟到法警收樓的中位時間是 24.6 週。這還未計算欠租累積和通知期。
我們可以幫甚麼
我們只做通知階段：按你選定的理由代擬 Form 3A、計算通知期、說明如何送達，收費 £119。入稟、出庭和法警程序要由你本人或律師處理；如你需要，我們可以轉介受 SRA 監管的律師，我們可能收取轉介費，轉介前會先告知。見收費。
資料來源
- Evicting tenants in England (GOV.UK)
- Guide to the Renters’ Rights Act (GOV.UK)
- Housing Act 1988, Schedule 2
- Assured tenancy forms (GOV.UK)
- Mortgage and landlord possession statistics (MoJ)
- Civil court fees EX50 (HMCTS)
- Protection from Eviction Act 1977
最後核對：2026 年 9 月 28 日